Das Wichtigste auf einen Blick
- Der Marktwert bezieht sich auf die mögliche Veräusserung am Markt.
- Der Steuerwert folgt den Regeln und dem Bewertungsstand des Kantons.
- Es gibt keinen allgemein gültigen Umrechnungsfaktor zwischen beiden.
In diesem Artikel
Vier Zahlen, vier unterschiedliche Aufgaben
Bevor Sie zwei Beträge vergleichen, prüfen Sie die Bezeichnung, den Zweck und das Datum der jeweiligen Bewertung. Eine ältere behördliche Bewertung und eine aktuelle Einschätzung für einen Verkauf müssen nicht übereinstimmen. Daraus folgt allein noch nicht, dass einer der Werte fehlerhaft ist.
| Begriff | Worum geht es? |
|---|---|
| Marktwert / Verkehrswert | Einschätzung des Werts unter üblichen Marktbedingungen zu einem bestimmten Zeitpunkt. |
| Steuerwert / amtlicher Wert | Wert für einen steuerlichen Zweck nach den anwendbaren kantonalen Vorgaben. |
| Angebotspreis | Betrag, zu dem die verkaufende Partei die Immobilie anbietet. |
| Kaufpreis | Betrag, auf den sich die beteiligten Parteien tatsächlich einigen. |
Der Marktwert richtet den Blick auf den Verkauf
Der Verkehrswert beschreibt die Einordnung im gewöhnlichen Kauf- und Verkaufsgeschehen. Er ist kein persönlicher Wunschpreis. Für eine konkrete Bewertung werden die Eigenschaften des Objekts und die Verhältnisse am Bewertungszeitpunkt betrachtet. Eine gute Begründung ist deshalb hilfreicher als eine besonders hohe Zahl.
Wenn Sie einen Verkauf erwägen, nutzen Sie eine erste Online-Schätzung zum Einstieg. Für die spätere Preisfestlegung sollten Sie die Unterlagen und Besonderheiten des Objekts vertiefen. Halten Sie bei mehreren Einschätzungen fest, welcher Zustand, welche Fläche und welcher Umfang jeweils zugrunde gelegt wurden.
Beim Steuerwert ist der Kanton entscheidend
Die steuerliche Bewertung ist in der Schweiz nicht überall gleich geregelt. Auch Bezeichnungen und Bewertungszeitpunkte unterscheiden sich. Die Eidgenössische Steuerverwaltung beschreibt für die Liegenschaftssteuer unterschiedliche kantonale Ansätze, unter anderem Verkehrswert, Ertragswert und Kombinationen daraus. Diese Übersicht betrifft die jeweilige Steuer und ist keine universelle Formel für jede Steuerart.
Im Kanton Bern ist für die Vermögenssteuer der amtliche Wert der Liegenschaft massgeblich. Der Kanton Zürich erläutert für die Neubewertung ab Steuerperiode 2026 seine eigenen Bewertungsregeln. Diese Beispiele zeigen, weshalb sich eine Aussage aus einem Kanton nicht ohne Prüfung auf einen anderen übertragen lässt.
So prüfen Sie einen Unterschied zwischen zwei Bewertungen
Legen Sie die Unterlagen nebeneinander und vergleichen Sie zunächst die Grundlagen. Beziehen sich beide Zahlen auf dasselbe Objekt? Sind Anbauten, Miteigentumsanteile oder grössere Renovationen gleich berücksichtigt? Ist der eine Betrag für einen früheren Stichtag ermittelt worden? Solche Fragen helfen mehr als ein pauschaler Prozentaufschlag.
Eine Differenz allein liefert keinen verlässlichen Umrechnungsfaktor. Sie sollten einen amtlichen Wert deshalb weder pauschal verdoppeln noch einen Online-Schätzwert ungeprüft als Steuerwert einsetzen. Fragen zur Deklaration klären Sie anhand der aktuellen kantonalen Anleitung oder direkt mit der zuständigen Stelle.
- Bewertungszweck und Stichtag prüfen.
- Objekt, Eigentumsanteil und Flächen abgleichen.
- Spätere Umbauten oder Veränderungen berücksichtigen.
- Bei steuerlichen Fragen die Vorgaben des zuständigen Kantons nachlesen.
Die passende Bewertung für Ihren Anlass wählen
Für eine erste Standortbestimmung genügt oft ein übersichtlicher Ausgangswert. Sobald eine Finanzierung, eine Erbteilung oder ein Verfahren davon abhängt, sollten Sie den benötigten Nachweis vorab klären. Die beteiligten Stellen können unterschiedliche Anforderungen an Stichtag, Begründung und Qualifikation der bewertenden Person stellen.
Bewertfuchs liefert eine kostenlose Online-Grobschätzung mit Wertspanne. Sie unterstützt Ihre Orientierung zum Objekt. Sie ist weder eine behördliche Festsetzung noch eine individuelle steuerliche Beratung.
Häufige Fragen
Ist der Steuerwert immer niedriger als der Marktwert?
Eine solche allgemeine Aussage ist für jedes Objekt und jeden Kanton nicht verlässlich. Bewertungsregeln, Zweck und Zeitpunkt können sich unterscheiden. Vergleichen Sie die konkreten Grundlagen.
Kann ich den Marktwert aus dem Steuerwert berechnen?
Nicht mit einem für die ganze Schweiz gültigen Faktor. Für eine Markteinordnung sollten das konkrete Objekt und die aktuelle Situation betrachtet werden.
Darf ich die Online-Schätzung in die Steuererklärung übernehmen?
Richten Sie sich nach den Vorgaben Ihrer Steuerbehörde. Die Bewertfuchs-Grobschätzung ersetzt keinen von der Behörde vorgegebenen Wert oder verlangten Nachweis.
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